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近年來，受房地產(chǎn)市場波動影響，存量房與新建住房之間關(guān)系的討論也日漸增多。中國社會科學(xué)院原城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞近日在談到房地產(chǎn)行業(yè)話題時表示，住房存量與住房的有效供給是兩個概念，不能混同。
牛鳳瑞舉例解釋道：“農(nóng)民進(jìn)城后村里的空閑房子對于解決城市住宅問題沒有用；鶴崗5萬塊錢一套的房子對解決大灣區(qū)住房問題也毫無意義；大城市中危舊房改造屬于更新問題，對解決住房供給沒有實(shí)際作用……”
至于中國目前房價高低問題，牛鳳瑞指出，中國房價很高、買房人壓力大是事實(shí)。但同時他也給出一組數(shù)據(jù)，以三口之家，人均30平方米來計(jì)算，中國這二十多年來房價平均上漲7.9%，同期城鎮(zhèn)人均可支配收入增長10.4%，后者高于前者。房改初期的五年平均房價收入比是9.5，最近五年是6.56，接近合理區(qū)間。另外還需要關(guān)注的事實(shí)是中國年輕人的首次置業(yè)年齡遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家。按照牛鳳瑞的測算，中國城鎮(zhèn)居民的住房自有率是80%。
牛鳳瑞認(rèn)為，這些事實(shí)均是分析中國房地產(chǎn)總體形勢不能忽視的事實(shí)基礎(chǔ)。“理論要解釋這些事實(shí)，而不是讓事實(shí)適應(yīng)理論。理論是灰色的，實(shí)踐之樹常青?！?/p>
在這些基礎(chǔ)之上，再來看“房住不炒”的目標(biāo)。牛鳳瑞指出，“房住不炒”是建設(shè)完善社會保障體系的重要一環(huán)，具體就是“建設(shè)多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度，實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居，這是一個住房制度的概念，屬于社會政策；而房地產(chǎn)調(diào)控則是對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)部門的相關(guān)調(diào)控，屬于產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策。這兩者的邏輯、目標(biāo)以及相應(yīng)的手段完全不同。
他指出，不能將房地產(chǎn)調(diào)控政策與“房住不炒”混為一談。比如房地產(chǎn)調(diào)控政策中的“五限”政策，能限制部分炒房需求，但其實(shí)真正炒房的群體市場敏感性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通剛需群體，他們對政策免疫力遠(yuǎn)高于普通人。而政策所強(qiáng)調(diào)的“房住不炒”，意味著要解決中國住房問題，應(yīng)從住房的本質(zhì)功能出發(fā)，不應(yīng)只看到它的金融屬性。
牛鳳瑞指出，從功能來看，房地產(chǎn)行業(yè)是為滿足人民高質(zhì)量居住生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)，這個功能不會變化。各種房子、建筑物的排列組合形成了不同的市容市貌，所以房地產(chǎn)是城市化的先導(dǎo)，而城市化又是現(xiàn)代化的必經(jīng)之路。即便城市化水平較高之后，城市還面臨著更新問題，依然需要房地產(chǎn)行業(yè)。
同時，從宏觀經(jīng)濟(jì)層面來看，房地產(chǎn)行業(yè)還承擔(dān)著社會再分配的功能。所謂的土地財(cái)政即是通過房地產(chǎn)聚集一批公共資源和公共收入，用以推動城市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快城市現(xiàn)代化發(fā)展。
他強(qiáng)調(diào)：“目前我國房地產(chǎn)行業(yè)每年仍有十幾萬億元的投資額和銷售額，是投資和消費(fèi)的第一大領(lǐng)域，對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長起著重要的壓艙石作用?！?/p>
（文章來源：中國經(jīng)營網(wǎng)）
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