海報新聞記者莊濱濱上海報道
10月20日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2021年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，商品住宅銷售價格環(huán)比總體呈略降態(tài)勢，同比漲幅持續(xù)回落。其中，一線城市二手房價格環(huán)比全部下跌，上海年內(nèi)首次出現(xiàn)下跌。
數(shù)據(jù)分析：拐點確立樓市進入下行通道
各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比持平或下降。一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為持平。一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；二手住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。
52個城市下跌，最大跌幅增加。9月二手房價格環(huán)比下跌城市為52個，比前期增加18個。9月最大跌幅為0.8%，8月最大的跌幅為0.6%。雖然大部分城市跌幅在0.3%以內(nèi)，但從趨勢來看，一旦出現(xiàn)環(huán)比下跌，配合成交量不斷萎縮，后續(xù)價格繼續(xù)下滑是大概率事件。此外，從城市級別來看，三、四線城市跌幅居前?？赡苁强紤]到市場出現(xiàn)不好信號，最近個別城市公布托市舉措，不過這些城市原本經(jīng)濟環(huán)境，市場需求情況不理想，因此預計效果有限。
一線城市二手房全線下跌。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，今年首次看到一線城市二手房市場環(huán)比全線下跌。一方面調(diào)控政策持續(xù)發(fā)揮效用，尤其是信貸卡緊的情況下抑制交易。另一方面，市場轉(zhuǎn)冷的過程中心態(tài)也在發(fā)生轉(zhuǎn)變，觀望氣氛逐漸抬頭。尤其是一線城市是市場標桿，一旦標桿轉(zhuǎn)為弱勢，市場看淡預期會進一步強化，其他城市房價下跌只是時間節(jié)奏的先后。
上海市場分析：金九落空二手房年內(nèi)首次下跌
盧文曦表示，金九給市場帶來很多預期，成交僅65.2萬平方米。9月首周開局只成交12萬平方米，雖然后續(xù)走勢穩(wěn)步向上，但是增加量實在太少。最后一周雖然也在努力增加交易數(shù)值，但前期虧空太厲害，無奈成交總量連80萬平方米也達不到。從上海新建商品住宅交易情況來看，低于80萬平方米意味著市場處于“冷”的格局。成交銳減一方面和市場供應節(jié)奏相關(guān)，沒有穩(wěn)定供應成交無法向上突破。另一方面，調(diào)控政策持續(xù)發(fā)揮效用，市場預期在調(diào)低，觀望氣氛逐步形成。因此指數(shù)上環(huán)比僅上漲0.2%，已經(jīng)處于正常波動范疇。
8月上海針對存量市場出臺“三價就低”政策，在此影響下，市場成交進一步下挫，既8月成交量創(chuàng)年內(nèi)低點后，9月繼續(xù)下滑，僅成交1.2萬套，繼續(xù)創(chuàng)年內(nèi)新低。存量市場成交通常一個月在2萬套左右，9月成交量比正常情況要低40%。更何況是本應該有不錯銷量的傳統(tǒng)銷售季。說明這一調(diào)控政策成效非常明顯。一方面，購買二手房的需求在減少，不少轉(zhuǎn)向新房市場，即便有意愿購買二手房也比以往理性得多。另一方面，房東對于價格預期開始轉(zhuǎn)向，價格談判的空間逐漸打開。從指數(shù)來看，9月環(huán)比下跌0.6%，環(huán)比上年內(nèi)首次出現(xiàn)下跌。
后市展望：金九銀十相繼落空樓市進入下行通道
盧文曦表示，銀十已經(jīng)過半，盡管上海已經(jīng)公布第五批入市房源，后續(xù)新房供應短缺現(xiàn)象會有好轉(zhuǎn)，但調(diào)控政策不會有松動的可能。上海進入改善時期，不少買家通過賣一買一方式進行置換，受到政策影響，存量市場無法順暢流轉(zhuǎn)，進而會逐漸影響新房需求。另一方面，隨著調(diào)控效應，市場預期也在發(fā)生改變，處于市場中的買家會有觀望情緒。因此第四批已經(jīng)開盤的項目中，觸發(fā)“積分制”的樓盤比例比第三批少大約10%。新房受多重管控，即便成交量萎縮，價格方面也不會有太大波動。指數(shù)拐點也會比存量市場晚一些出現(xiàn)。相對而言，二手房成交量會持續(xù)減少，而低成交難以支撐當前房價，從趨勢來看，二手房的市場拐點已經(jīng)先于新房確立。
（文章來源：大眾網(wǎng)）
